עמוד ראשי  |  התחבר או אם אינך עדיין רשום, הרשם בחינם.
  בלוגר  
אודות

שלום, שמי רומן זילברמן ואני יועץ נדלן בחברת רימקס יהלום בתל אביב.
אני מתמחה בשכונת יד אליהו שבדרום תל אביב. בבלוג זה ברצוני לתת מענה לכל אותן שאלות אשר נותרו ללא תשובה אצל קונה או מוכר, לתת טיפים וכן לשתף אתכם במצבים או אנשים מעניינים בהם אני נתקל במהלך העבודה.
קבלת עדכונים
רוצים לקבל הודעה במייל בכל פעם שהבלוג שלי מתעדכן ?

עדכוני RSS
חיפוש
ארכיון
יוני 2012  (2)
לאן מועדות פניה של פנינת הנדל"ן האחרונה בתל אב
04/06/2012 11:02
רומן זילברמן, דירות בתל אביב

הקדמה:

כתבה זו התפרסמה ע"י יועץ הנדל"ן טל יצחק לוי בעיתון  דה-מרקר.

אני מאוד התחברתי לכתבה ולכן אני מפרסם אותה כאן.


יד אליהו, השכונה הכי ירוקה בתל אביב הנמצאת בדרום מזרח העיר. המרקם הבנוי של השכונה מורכב מבנייני מגורים משנות ה- 50 וה- 60. זו היא בנייה שיכונית של 4-3 קומות בה המבנים רחוקים מאד זה מזה, בניינים צמודי קרקע טוריים עם חלקות אדמה קטנות. בקצות השכונה מצויים בניינים גבוהים בני 10-8 קומות שנבנו ברובם בשנות ה- 70. דרום מערב השכונה מתאפיין במרקם צפוף יותר של מבנים בני 3-1 קומות על חלקות קטנות.

ביד אליהו כ-6,500 בתי אב. השכונה מתאפיינת בשקט ואינטימיות. באחרונה חל שיפור באיכות החיים באיזור המתבטא בטיפוח שטחים ציבוריים פתוחים ומבונים, גנים ופארקים ירוקים, שבילי אופניים, כניסת אוכלוסיה חדשה וצעירה, ונגישות לעורקי תחבורה ראשיים. בגבולה המערבי של יד אליהו קיים אחד הסמלים הבולטים של השכונה, היכל נוקיה, לשעבר היכל הספורט יד אליהו. יד אליהו נמצאת בקרבת מרכז עזריאלי, הקריה, תחנות רכבת השלום וההגנה, וכן שוק התקווה הססגוני.

המצב התכנוני הקיים כיום בשכונה מאופיין בזכויות בנייה של רוב דירות המגורים עד ל-120-100 מ"ר מבלי לשנות את מרקם המגורים באופן מהותי. בפועל, כמעט ולא הורחבו דירות בשכונה למעט בתים צמודי הקרקע. בדרום יד אליהו נמצאת בתוקף תוכנית 3448 המאפשרת תוספת לבנייה הקיימת או בנייה חדשה עד לגובה של 3.5 קומות.

בביקורי האחרון בפברואר במנהל הנדסה נפגשתי עם צוות אדריכלים מרובע מזרח שהציג בפניי את המלצות הוועדה המקומית, בהן קידום תוכניות פינוי בינוי בכמה מתחמים באזור, בהם יצחק שדה, משה דיין ורחוב ההגנה, ובמקומות אחרים - כגון ציר לה גווארדיה - הכפלת מספר הקומות הנבנה והוספת אגף למבנה הקיים.

מחירי הנדל"ן בשכונה, כמו רבים מהמקומות בארץ, הרקיעו שחקים. כיום ניתן לקנות דירת 3 חדרים במחיר ממוצע של 1.1-1 מליון שקל, ודירת 4 חדרים במחיר ממוצע של 1.3-1.2 מליון שקל. מחיר השכירות הממוצע של דירת 3 חדרים הוא כ-3,600 שקל, ו-4 חדרים - 4,000 שקל ויותר.

ביד אליהו ניכר ביקוש טבעי גבוה לדירות מגורים מצד זוגות צעירים ומשפרי דיור. המשקיעים כיום יושבים על הגדר. מנגד, אין התחלות בנייה והיצע הדירות נמוך ומחירם גבוה. בניסיון להשפיע על מגמה זו בטווח הקצר, החליטה הממשלה על מספר צעדים שיגדילו את היצע הדירות למגורים ובכך יסייעו להוזלת מחירי הדירות. נקבעו הקלות במס שבח במכירת דירות מגורים, ובמס רכישה לרוכשי דירת מגורים יחידה. ומאידך, נקבעו שיעורים ומדרגות מס רכישה גבוהות לרוכשי דירת מגורים שאינה דירה יחידה.

בטווח הארוך, בשל מצבם הרעוע והמיושן של המבנים והמלצת הוועדה המקומית, ליד אליהו גלום פוטנציאל עתידי גבוה למיזמי נדל"ן מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38 לחיזוק יסודות מפני רעידות אדמה ושיפוץ מקיף של הבניין וסביבתו בתמורה לקבלת זכויות בנייה על הגג. ב-2010 פנו אליי מספר יזמים על מנת שאסייע להם בקידום מיזמים אלו. כיום ישנם מספר בניינים ברחוב נגבה ומשה דיין החתומים לתמ"א 38. ברחוב לה-גווארדיה הבניינים הסמוכים לאיילון חתומים לפינוי בינוי. כך גם הבניינים ברחוב הפלמ"ח הסמוכים ליגאל אלון. אין ספק כי בעתיד הרחוק נראה יד אליהו צעירה ונחשקת עם רמות מחירים הרבה יותר גבוהות.




0 תגובות
שאלות שלא קיבלו מענה!!!
03/06/2012 15:03
רומן זילברמן, דירות בתל אביב
שלום חברים, זה הזמן וזה המקום לשאול את כל השאלות שעליהן לא קיבלתם תשובות ממקורות אחרים וכן זה גם המקום לחלוק ולשתף בניסיונכם האישי.
7 תגובות